碧桂园《财富》500强四连跳，但更值得关注的是这一点

从美股到港股到A股，牛市迹象变得越来越明显，原因众所周知：后疫情时代全球经济复苏需求强劲，一边是货币宽松政策，一边是资金避险需求，股市成为最大蓄水池，就像经纬张颖说的：“疫情越严重，货币越宽松，我们面临的是人类历史上最大规模的ZF+央行干预。”他认为美联储今年一年扩张的资产，会是过往所有年份的总和，大水漫灌，在这样的政策背景下，“人造牛市”的出现，就是一种必然。

大象纷纷起舞

不难发现，全球资本市场个股都出现了较大的分化：强者恒强的马太效应十分明显。

苹果成为唯一一家万亿美元市值的公司似乎是昨天的新闻，今天市值已高达1.9万亿美元，即将成为首个市值达到2万亿美元的公司；二季度中国新增三家千亿美元俱乐部新成员：美团、京东与拼多多，最近一年最高涨幅分别高达244.1%、151.8%和292.3%，阿里与腾讯虽然体量已经很大，最近一年依然分别实现最高66.5%与81.4%的增长；A股市场，茅台等龙头股同样坚挺且扮演领涨角色，最新市值2.04万亿引领A股，最近52周股价从最低点的943.08增长到1787元，增幅高达89.5%。

大象起舞，一方面是在避险情绪下，一个行业越头部的企业抗风险能力越强，充沛的现金流，稳健的业务结构，见惯风雨的发展历程，都让它们可以更好地应对充满不确定性的大环境。另一方面则是潮水退去时，瑞幸这样的裸泳者暴露的同时，优质资产的价值凸显。

不只是科技行业，房地产板块，类似的现象同样在发生，8月10日，《财富》2020年世界500强榜单发布，碧桂园以703.35亿美元营收位列榜单第147位，相比去年提升30名，这是其连续第四年入选世界500强，排名从最初的463一路跃升到147，伴随排名“四连跳”的是业绩的节节攀升：从2016年到2019年，碧桂园销售额从3088.4亿元增长149.8%至7715.3亿元（第三方统计全口径数据）；营收从1530.9亿元增长至4859.1亿元，涨幅达217.4%；净利润从136.6亿元增长至612亿元，涨幅达348%，增长率远超行业平均水平。

今年上半年疫情对房地产行业造成较大冲击，但碧桂园依然实现逆势增长。7月1日，碧桂园发布公告称，6月实现权益销售合同销售额约609.6亿元，同比增长0.93%，权益合同销售建筑面积约729万平米，同比增长9.72%。而克而瑞地产研究机构公布的全口径统计则显示，碧桂园上半年总销售额为3723.1亿元，在行业稳居首位。

在资本层面，碧桂园2019年资产收益率（ROE）达26.2%，居世界500强房企首位，最近52周碧桂园股价从6.987港元的低点一路攀升到12.667港元，增幅高达81.3%。

好公司越来越好，大公司越来越大，强公司越来越强，是挡不住的趋势。价值投资日渐成主流，不论什么行业，都会发生强者恒强的马太效应，“大象起舞”现象正愈演愈烈。然而，碧桂园最新市盈率依然只有5.13，远低于同在港股的恒大（14.61）与万科（6.89），距离腾讯等科技巨头动辄几十倍的市盈率差距甚大。那么，碧桂园是否被低估了呢？回答这一问题，我们先看其所处赛道。

房地产企业的价值投资属性

巴菲特老师格雷厄姆说过一句话：股票市场短期来看是投票机，长期来看是称重机，短期股价的变化是投资者的多空交易决定，长期股价表现才会体现出企业真实的价值。房地产企业是否身处价值投资赛道？

第一个逻辑是房地产居住价值正在回归。“房住不炒”的大环境下，各地限购政策丝毫没有宽松的征兆，房地产流动性被牢牢限制，以防止投机与泡沫，因此房子本身的投资属性在减弱，至少不一定再是首选投资标的物，但这并不等于说房地产就没有价值，事实上，“房住不炒”，反而强调了房的“住”的核心价值，房地产本身的品质、体验与服务会变得愈加重要，换言之，房地产作为一种资产，长期来看不会再是投机性炒作标的，却会成为适合价值投资的资产。

第二个逻辑是房地产企业的商业价值不等于房地产。房地产企业建筑、销售与经营房地产，核心是在解决人居改善的问题，基于此获取商业价值。“吃穿住行用”，住对于家庭来说是最重要的场景，房子就是家庭的承载，人们在家时间一般会超过一辈子的三分之一（睡觉都要8小时），因此可以说居住场景是非常重要的，房地产企业是这一场景的核心玩家。

最近“国内居住服务平台第一股”贝壳找房冲刺IPO，每股20美元，拟筹资21.2亿美元，上一轮融资后估值140亿美元，上市后发行市值或超200亿美元，资本市场对“居住”场景价值日益认可。

碧桂园在上个世纪90年代成立后就打出了“给您一个五星级的家”的品牌口号，主打五星级产品、配套、环境、服务、文化，表明其初心正是“满足人们生活水平提高之后的居住生活需求”，截至2019年底，碧桂园在中国内地布局了2000多个项目，覆盖31个省、自治区、直辖市，282个地级市和1299个区县。碧桂园销售业绩一直稳居行业前列，堪称居住场景下的核心头部企业，同时，碧桂园服务于2018年6月登陆港交所，成为目前市值最高、盈利能力最强的物业管理企业，足以证明碧桂园“房地产服务化”的成功。

第三个逻辑是房地产依然是经济的增长驱动之一。国家加速数字科技驱动的新基建，不等于说不再重视老基建，只是会更加重视具有科技属性的老基建，房地产就是属于这样的“基建”，它是城市与乡镇繁荣的基础设施，也是人们生活与生产的庇护之所，对家居家具、生活服务、商业零售、物业服务、教育医疗、交通出行、能源水务等等周边产业都有直接拉动作用，贡献税收与创造就业，比如碧桂园直接解决就业10万+人次，间接解决就业200万人次，2019年纳税金额达702亿。房地产对社会经济有重大的驱动作用，国家抑制炒房投机行为，防止投资过热，但不可能抑制房地产本身。

第四个逻辑房地产本质上是属于“大消费”。这一点是很多人忽视的，“房住不炒”，房地产作为商品要回归到“住”的使用价值，本质上依然是属于大宗消费。巴菲特对消费股应该说是情有独钟，投资了可口可乐、吉列、喜诗糖果等消费股且获利颇丰，当时投资苹果公司成为后者第二大投资者，逻辑也是：苹果是一家消费品制造企业（而非因为看中其科技属性），巴菲特投资的消费品都是日常消费品，往往价格不高，即使在经济衰退期间，人们也避免不了购买。

在不确定性环境中稳健增长的基本都是具有强烈“消费”属性的公司，今年挺进千亿美元俱乐部的三家中国公司美团、京东与拼多多的共同标签是“消费”，“大象起舞”的阿里与腾讯分别在解决中国用户的物质与精神消费问题，A股市场“一瓶酒两桶油三保险四大行”中，酒与油都是消费。酒是“喝”，油是“行”，电商平台是“吃穿用度”，美团是“吃喝玩乐”，而在“住”这个消费中，有携程这样的OTA平台，有贝壳这样的居住服务平台，当然也有碧桂园这样的房地产巨头。

基于上述逻辑，我们可以得出一个清晰的结论：投资房地产企业，肯定是价值投资，问题的关键在于，找到其中最具价值增长潜力的企业。

谁会成为房地产行业的“茅台”？

近年来，房地产市场正在步入存量阶段，相对于获取更多土地、建设更多项目与销售更多面积而言，房地产企业日益重视对单位土地面积的经营，发展思路不再是项目驱动，而是服务驱动，“房地产开发商商”正在成为“房地产服务商”，“居住即服务”模式成为趋势。

碧桂园对外宣称其已服务450万户家庭，服务人数超一千万，强调服务不是玩儿概念，而是因为房地产企业日益明白不能只靠建房子、卖房子的“一竿子买卖”赚钱，房子只是一个与用户和家庭建立一辈子的连接的入口，基于此房地产企业可围绕居住场景解决用户生活、教育与医疗等相关需求，这一经营理念，碧桂园应该说是走在了行业前面。

成立初期碧桂园就不是“建房子卖房子”，而是围绕“家”场景提供周边的产品、配套、环境、服务、文化，上个世纪碧桂园在接手近4000套别墅，市场不景气，大半年只卖出去3套，杨国强转而想到引入北京名校景山学校创建广东碧桂园学校，在全国招聘老师，首创“名盘+名校”模式，家长缴纳教育储备金等学生毕业后退还，此举获得一笔流动资金，同时解决了业主子女教育难题和楼盘销售难题，滞销别墅很快售罄。这种“名盘+名校”的模式如今已成为房地产行业的标准玩法，体现出的思路，正是在于“不止于卖房”，而是“居住即服务”。

如今碧桂园围绕“家”将服务做得更加透彻，针对业主提供丰富的教育、生活、购物、健康、旅游、居家等服务。一年前，碧桂园推出在业内堪称标杆的在线旗舰店“凤凰云”，支持一站式选房、看房、带看与认购，解决了房屋交易售前、售中、售后的痛点。今年碧桂园升级凤凰云推出“园圈社群”，整合线下社区生活服务，继续体现出碧桂园从“土地经营”向“业主经营”转型的思路。

深层次看碧桂园跟互联网公司的理念已经越来越像，只不过大家获取用户的方式不同：互联网公司通过App、小米/华为/TCL们靠硬件设备，碧桂园靠的是房子，最终大家都跟用户建立起长期连接，在不同场景下抢占用户时间，并在服务中获取价值，这意味着，碧桂园在房地产进入存量时代后也将更有作为空间，可以通过物业、家庭与用户精细化经营获取可持续价值。

“房地产服务化”是房地产企业经营理念的转变，科技公司另一个优势是在新技术与大数据驱动下运转，基于此可以不断创新迭代、推出个性化产品，同时提高经营效率与降低经营成本，数字化或者说产业互联网，如今也是各行各业的发展趋势，这一点也是新基建战略的目标。在经营理念向互联网企业看齐的房地产行业，数字化同样变得越来越重要，房地产企业正在从钢筋+水泥驱动，升级到钢筋+水泥+数据+算法+网络驱动的模式，这一点，碧桂园再次走在行业前列。

将机器人跟地产和现代农业一起作为公司三大战略的房地产企业只有碧桂园一家，数据显示，截至2020年7月，碧桂园旗下的博智林机器人公司已递交专利有效申请2300多项，获授权近550项，在关键领域拥有一批自主核心技术。在研建筑机器人50款，其中近40款投放工地测试，以搬砖、砌砖、粉刷、贴地砖，安全性和工作效率相比人工作业大大提升。在机器人建造外，碧桂园在去年发布AI设计系统“月行”，基于机器视觉技术辅助设计师完成广告图延展设计、侵权检测等功能。

在5G+AIoT时代，智能家居将会成为标配，“智能家装”也将成为硬装、软装后的标准配套，房地产企业占据“家”的入口地位，在智能家居中自然扮演关键角色，碧桂园一直在积极探索房屋与社区的智能化，布局智能家居。此前碧桂园就投资了多个智能家居产业基地，如河南信阳的碧桂园现代筑美绿色智能家居产业园、碧桂园智能卫浴(潮州)产业园，覆盖华南、华中、华北几个区域市场，日前碧桂园与安徽省滁州市南谯区政府宣布合作，打造皇庆湖科技小镇，以智能家居作为核心产业，项目总投资约200亿元。未来，碧桂园会成为智能家居产业舞台中央的玩家。

在企业经营层面碧桂园积极探索数字化与智能化，前面提到的凤凰云已成为其与客户/业主连接的枢纽，同时也是全链路数字化的抓手，基于“凤凰云”碧桂园已实现1700个项目房源的数字化，在疫情期间实现“无人智慧案场”，未来还可进行更多线上线下结合的智能创新，给业主更好的居住体验，同时驱动公司经营走向数字化、智能化，降本增效，不断创新。

不只是碧桂园，恒大、富力、实地等房地产巨头都在对科技日益重视，实地更是将科技作为公司核心发展战略之一，巨头不谋而合体现出房地产与科技加速融合的趋势。在一众房地产巨头中，碧桂园应该说是“科技化”最激进的巨头，不只是在经营理念上基于“居住即服务”具有互联网基因，激进的机器人与数字化战略，则让其事实上将科技融入到公司经营的毛细血管。基于此，我认为像碧桂园将跟科技公司一样具有长期想象空间，其市盈率目前只有个位数，在房地产行业都属于低水平，距离科技公司几十倍的市盈率差距甚远，这一定程度反映出其被低估的现状。

我认为在未来所有房地产公司都会成为科技公司，衡量房地产公司的价值不能只看项目数量、销售面积或者销售金额，更要看这些数字的“科技含量”，前者决定企业多大，后者决定企业多强。今年的《财富》世界500强，中国企业上榜数量再一次超越美国，不过，《财富》提出了一个问题：在为中国公司的进步感到高兴的同时，一个更迫切的问题摆在眼前：中国公司如何从做大转变到做强，提升全球竞争力，成为世界一流企业？现在看来，拥抱“科技”是唯一的答案，这一点，碧桂园们想得非常清楚。